Coliving och flexibelt boende i Sverige

Att bo tillsammans utan att ge upp det privata

Coliving kommer ur en verklig förändring. Bostadspriser och hyresnivåer i Stockholm har fått studenter, unga yrkesverksamma och personer i rörelse att söka andra former än den vanliga hyresrätten. I stället för en hel lägenhet har den boende ett litet privat rum och delar kök, vardagsrum, arbete och umgänge med en gemenskap. Det är inte en övergående trend, utan ett svar på markkostnaden och på ett mer rörligt sätt att leva.

Gestaltningen är det som skiljer ett bra coliving från ett andrahandskollektiv med nytt namn. Projektet måste ge varje boende en verklig privat tillflykt, med ljudisolering och dagsljus, och samtidigt erbjuda gemensamma ytor som verkligen bjuder in till användning. När den balansen fallerar upplevs modellen som trångboddhet; när den fungerar upplevs den som ett attraktivt sätt att bo.

Balansen mellan det egna och det gemensamma

Den privata modulen är projektets hjärta. Även om den är liten måste den lösa sömn, arbete och hygien med värdighet: god orientering, inbyggd förvaring, eget badrum där det går och framför allt ljudisolering mellan enheterna. Buller är den vanligaste orsaken till att människor lämnar coliving, och det löses i projekteringen, inte efteråt.

De gemensamma ytorna är skälet till att någon väljer coliving framför en etta. Ett rymligt kök, vardagsrum, plats för arbete, tvätt och en uteplats: var och en måste vara dimensionerad för det verkliga antalet boende och gestaltad med kvalitet, inte som en bred korridor. Förhållandet mellan privat och gemensam yta avgör projektets karaktär och även dess affärsmodell.

Coliving säljer inte ett billigare rum: det säljer balansen mellan att vara ensam när man vill och i sällskap när man behöver. Den balansen gestaltas.

Coliving som investeringsprodukt

För en investerare förtätar coliving byggnadens användning och lägger till tjänster, vilket kan höja avkastningen per kvadratmeter jämfört med en vanlig hyresrätt. I gengäld kräver det professionell drift och en gestaltning byggd för intensiv användning. Det är inte en passiv produkt: förvaltning, gemenskap och underhåll är en del av avkastningen.

Modellen har varianter bortom den unga yrkesverksamma. Coliving för seniorer svarar mot en åldrande befolkning med ett alternativ mellan det egna hemmet och ett vårdboende: privat självständighet plus tjänster och sällskap. Varje målgrupp, student, yrkesverksam eller senior, kräver ett eget program och egna kvaliteter, och att blanda ihop dem är branschens dyraste misstag.

Regelverk: frågan om användning

Coliving rör sig i ett gränsland mellan permanent bostad, tillfällig vistelse och hotell. Detaljplanens användningsbestämmelser avgör vad en fastighet får rymma, och en byggnad avsedd för bostäder får inte utan vidare drivas som korttidsboende. Att ändra användning kräver normalt bygglov, och prövningen ser olika ut från kommun till kommun.

Därför är den juridiska analysen inte ett sista steg utan det första beslutet. Innan man köper en fastighet för att bygga om bör man kontrollera tillåten användning, kraven i Boverkets byggregler för bostadsutformning och tillgänglighet, och hur programmet passar detaljplanen. Den förstudien undviker att man köper en tillgång som regelverket inte låter driva som coliving.

Flexibelt boende: rum som kan ändras

Coliving är en sida av en bredare trend: det flexibla boendet. Samma logik gäller lägenheter som byter funktion över dygnet eller året, flyttbara väggar, förvandlingsbara möbler och byggnader som kan gå från bostad till coliving eller korttidsboende utan att röra stommen. Att gestalta med den flexibiliteten skyddar tillgångens värde i en marknad som ändras snabbt.

Rätt förstådd flexibilitet är inte att lämna allt odefinierat, utan att bestämma vad som är fast och vad som får röra sig. Stommen, våtutrymmena och installationerna markerar det permanenta; resten organiseras för att kunna byggas om. Det kriteriet, som vi också använder när vi ritar små lägenheter, är det som gör att en byggnad fortfarande är användbar om tjugo år.

Från analys till drift: helhetsåtagande

Vi börjar med passningen: regelverk, målgrupp och fastighetens siffror. Med det definierar vi programmet, förhållandet mellan privat och gemensamt och ett förslag med kostnadsuppskattning som byggherren godkänner innan vi går vidare. Vi arbetar i BIM för att samordna arkitektur, installationer och upprepningen av den privata modulen, där varje förbättring multipliceras med antalet enheter.

Sedan tar vi fram bygghandlingar, hanterar bygglov och leder arbetet fram till överlämning. Vi tänker byggnaden för den som ska driva den: enkelt underhåll, tåliga material och gemensamma ytor som gemenskapen kan göra till sina. Ett väl löst coliving är samtidigt ett bra ställe att bo på och en tillgång som håller över tid.